现成的作业，昆明能否抄一抄？

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“央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。”

——这是5月17日下午，国新办举行的政策例行吹风会上央行相关负责人的表态。

对于鼓励“国家队”下场收购商品房一事，尽管本地还未出台相应的政策，但从云南落地情况来看，昆明是有作业可抄的。

昆明商业去库存的探索

在昨天的文章《到头来，房东还是只能靠自己》一文中，我们已经从收购房源标准，以及可能对市场产生的影响等维度做了相应解读。

今天我们继续结合昆明本地实际，来探讨收购商品房作为保障房的可行性。

事实上，从全国来看，已有众多城市有类似的操作。

其中，昆明也不例外！

不知道大家还有没有印象，早在2022年10月，昆明公租房公司就设立了保障性租赁住房品牌——“惠青家”，而当年底开租的惠青家·滇池明珠店，也成为昆明首个投入运营的保租房项目。

“惠青家”列入计划的7个保租房项目

“惠青家”保租房的操作是，昆明公租房公司通过以购代建市场化筹集、盘活存量房源、新建等方式筹集保障性租赁住房，再以不超过市场租赁住房租金85%的定价，向新市民、青年人出租。

这源于当年4月，昆明发布的《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》中，关于“加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地”的内容表述：

图源昆明市政府官网

政策鼓励企业主导回购的商品房，仅局限于二环外区域，且必须是商务办公用房性质的房源。

目前，该文件显示为“已失效”状态。

也就是说，彼时的政策已经完成阶段性任务。昆明需要制定新的政策来持续推进和实践，鼓励收购商品房用作保障房的顶层设计和要求。

毕竟，当前市场的重点已经不可能只局限于商业去库存，而是需要着眼于整个商品房市场的去库存问题！

昆明“邻桌”有现成的作业

当然，阶段性政策的“寿终正寝”并不代表筹集保障性租赁住房的任务就此宣告结束。

保障性租赁住房作为解决新市民、青年人住房问题的重要抓手，仍会一以贯之地推进下去。

只不过，在努力寻求商品房去库存的当下，原本各地就有配建任务的保障房被赋予了新的使命。

换句话说，在寻求去化与新建筹集之间，保障房已成为商品房消化的另一种解题方案。

时下，在全国兴起的“收购商品房用作保障房”的大潮中，大理和楚雄，算是走在了云南的前列。

就在上周，大理州发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》，一共三个章节十七条内容。

图源大理州政府官网

其中，关于“加快构建以保障性租赁住房为主的城镇住房保障体系”的描述中明确提到：

鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房；城市更新、城中村改造等项目改建地段或就近地段可提供存量房屋进行房屋产权调换的，原则上不再新建回迁安置房，优先采取市场购买方式安置。支持民营房企与国有企业联合组建保障性住房运营公司。

大理的政策比较切中要害的地方是，把库存的商品房直接转化为保租房或人才住房、回迁安置房，既解决了保障性住房/回迁安置涉及的任务问题，又兼顾了商品房库存的去化。

可谓一石二鸟！

甚至，在大理市政府官网公示的2024年城镇保障性安居工程计划可以看到，涉及的两个项目，其中保租房项目直接采用存量闲置房屋建设的方式推进，而另一项低收入家庭的住房租赁补贴，则采用货币补贴的方式来实现。

就是这么简单而直接。

图源大理市政府官网

而在大理之前，楚雄州便发布了《楚雄州促进房地产市场平稳健康发展18条措施的通知》，其中两个提法值得关注：

一个提法是，大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，采取“以购代建”方式采购商品房源作为安置房源。

图源楚雄州政府官网

另一个提法是，各县市政府或行政企事业单位需要配建公共服务设施的，可以在存量非住宅商品房中购买或租赁；鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房。

从两个城市的楼市新政可以看到，在鼓励收购商品房方面，其用途不仅直指保障房，而且还涉及回迁安置房。

可以说，针对商品房去库存这道作业，大理和楚雄都做得非常认真！

昆明能否照抄作业？

回到昆明来看，按照此前的披露信息，在“十四五”期间，昆明建设（筹集）保障性租赁住房不少于6万套、力争达到8万套。

而官方发布的数据显示，昆明2023年申报保障性租赁住房新开工20565套、基本建成3597套，完成率100%；今年计划筹集保障性租赁住房9000套以上。

对照2024年昆明全市各类住房发展年度计划，仅今年昆明筹集保障房（包含配租和配售型保障房）的数量合计将达到1.4万套。

昆明楼市整理/制图

这其中，在保障性租赁住房方面，昆明土投旗下公司建设的泊心湾、泊心郡项目1515套保租房，以及五华区清河居项目的459套保租房，计划今年底交付。

呈贡招商翰林大观项目的175套房源已经装修完毕，兴冶国际广场项目的保租房房源计划在今年内陆续提供。

从总量上看，昆明保租房筹集体量不小。除了一些社会力量参与的项目外，多以地方平台公司为主导。

这样的情况，在配售型保障性住房方面，尤为明显！

在此前的文章《慌不慌？昆明首批4503套配售型保障房要来了》一文中，我们已经提到，昆明首批次9个配售型保障性住房项目合计新建房源4503套。

昆明楼市整理/制图

这些配售型保障性住房，无一例外，均为新建项目，且全部由昆明市国资委的下属企业负责建设。

而今年昆明市明确要实施改造的44个城中村，从目前一些项目披露的进展来看，多数还是以新建回迁房的方式进行安置。

姑且不说，本就不缺房子的市场是否还能容纳这么多新建的保障房，单就相比于走在前列的大理、楚雄，昆明在筹集保障房的道路上未免有些按部就班了。

在全国兴起的“收购商品房用作保障房”的热潮中，昆明即便不愿意做第一个吃螃蟹的人，但至少也不应该是掉队的那一个。

如今，在国家部委已经明确的政策框架下，面对市场高企的库存，昆明抄一抄邻桌的作业，也不失为一种谋求改变的办法。

大家觉得呢？

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